Artinya, perkembangan administrasi pertanahan justru semakin menunjukkan bahwa kekuatan jaminan terletak pada pencatatan dan pembebanan hak secara resmi, bukan hanya pada siapa yang menyimpan lembar sertifikatnya.
Perbedaannya sangat penting ketika debitur tidak mampu membayar.
Kreditur yang mempunyai Hak Tanggungan memperoleh kedudukan hukum yang jauh lebih kuat terhadap objek jaminan. Sertifikat Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekutorial sebagaimana ditentukan dalam Pasal 14 UU Hak Tanggungan.
Sebaliknya, apabila seseorang hanya memegang sertifikat tanah tetapi Hak Tanggungan tidak pernah dibuat dan didaftarkan, kedudukannya tidak otomatis menjadi kreditur yang mempunyai hak untuk didahulukan atas tanah tersebut.
Dalam kondisi demikian, pemberi pinjaman pada prinsipnya lebih dekat dengan posisi kreditur konkuren, yakni kreditur yang mempunyai tagihan tetapi tidak memiliki jaminan kebendaan khusus yang memberikan prioritas atas objek tertentu.
Pasal 1131 dan Pasal 1132 KUHPerdata pada dasarnya menempatkan kekayaan debitur sebagai jaminan umum bagi para krediturnya, sementara kreditur tanpa hak jaminan khusus tidak otomatis mempunyai keistimewaan atas
satu benda tertentu.
Bayangkan saja jika seseorang meminjamkan uang 300 juta rupiah dan menerima sertifikat rumah sebagai “jaminan”.
Para pihak hanya membuat kwitansi sederhana bertuliskan, “sertifikat rumah ditahan sampai utang lunas”.
Beberapa bulan kemudian debitur tidak membayar.
Kreditur mungkin merasa aman karena sertifikat masih berada di tangannya.
Namun secara hukum, ia belum tentu dapat begitu saja menjual rumah tersebut.
Apabila tidak terdapat Hak Tanggungan atau dasar eksekusi lainnya yang sah, penyelesaian sengketa dapat membutuhkan gugatan wanprestasi dan proses hukum lebih lanjut.
Risikonya menjadi lebih besar apabila ternyata debitur mempunyai banyak utang kepada orang lain.
Bisa pula objek tanah sedang disengketakan, terkena sita, telah dibebani Hak Tanggungan untuk kreditur lain, atau bahkan sertifikat tersebut bukan atas nama orang yang meminjam uang.
Memegang sertifikat asli tidak dengan sendirinya menghilangkan berbagai persoalan tersebut.